Over ons  
Verborgen gebreken Introductie  
Verborgen gebreken  
Juridische gebreken  
Juridische acties  
Aanprakelijkheid verborgen gebreken  
Aansprakelijkheid makelaar  
Mededelingsplicht  
Onderzoeksplicht  
Stel uw vraag  
voorbeeldbrief aansprakelijk stelling  
Rechtspraak  



 
Voor direct
advies bel:
020-6890863
 
Mailen kan
natuurlijk ook:
info@verborgen-gebreken.net




VERBORGEN GEBREKEN 

Een gekocht huis kan een gebrek hebben. Zo kan er sprake zijn van scheuren in muren, boktor, houtworm, lekkage, krakende vloeren, enzovoorts. Voor het antwoord op de vraag of de verkoper aansprakelijk is voor het gebrek, is in de eerste plaats van belang of het gaat om een zichtbaar gebrek of een verborgen gebrek. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van het huis had kunnen worden geconstateerd. Denk bijvoorbeeld aan zichtbare scheuren in muren. Voor dergelijke gebreken zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn. Achtergrond hiervan is dat het zichtbare gebrek al een prijsdrukkend effect op de koopprijs zal hebben gehad. Voor verborgen gebreken kan de verkoper mogelijk wel aansprakelijk zijn.
 
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering van het huis bekend worden. Of de verkoper er toe gehouden is de schade ( denk bijvoorbeeld aan herstelkosten) die koper lijdt door het verborgen gebrek te vergoeden, hangt van veel zaken af, waaronder de bepalingen in het koopcontract en de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek.
Hieronder zullen eerst de algemene wettelijke regels worden belicht, waarna belangrijke afwijkingen op grond van (staandaard)koopovereenkomsten aan de orde komen.
 
Let op: het zal hieronder gaan over feitelijke gebreken aan het verkochte. Dit moet worden onderscheiden van juridische gebreken. Van dat laatste is sprake als er juridische beperkingen op de verkochte zaak rusten, zoals een erfdienstbaarheid, een beslag, of een huurrecht. De wet (artikel 7:15 BW) kent een aparte regeling voor juridische gebreken, die er op neer komt dat de verkoper de zaak dient te leveren vrij van juridische gebreken. Zie onze webpagina juridische gebreken voor de details.
 
Algemeen
Bij de koop van een huis mag de koper verwachten dat het huis voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Zo mag de koper verwachten dat het dak niet lekt en dat het huis niet op sterk vervuilde grond staat.
 
Wat nu als het huis niet voldoet aan de redelijke verwachtingen. Kan de koper de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen, of moet de koper zijn verlies nemen? Wat zijn de belangrijkste juridische regels?
 
De regels op grond van de wet:
 
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt (zie artikel 7: 17) dat een zaak bij de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. De zaak – bijvoorbeeld een huis – beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dan sprake van – zoals dat juridisch heet – non-conformiteit, ook wel ‘tekortkoming’ of ‘gebrek‘ genoemd. Indien er sprake is van een gebrek, heeft de koper de mogelijkheid de verkoper aansprakelijk te stellen voor zijn schade, bijvoorbeeld bestaande uit de herstelkosten van het geconstateerde gebrek.
 
Er is dus sprake van een tekortkoming in het geval het huis niet voldoet aan zijn op grond van de koopovereenkomst gestelde verwachtingen. Maar wat mocht de koper verwachten? Mag hij bijvoorbeeld verwachten dat het huis geheel vrij is van asbest?, ook in het geval het huis gebouwd is in een periode dat asbest een veel gebruikt bouwmateriaal was?
 
In de wet valt te lezen dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.
Twee vragen moeten dus in ieder geval worden beantwoord:
 
-welke eigenschappen zijn nodig voor een normaal gebruik?
-moest de koper betwijfelen of de woning de eigenschap had?
 
Welke eigenschappen een woning moet hebben voor normaal gebruik ligt meestal voor de hand, maar niet altijd. Het zal duidelijk zijn dat een woning een dak moet hebben dat niet lekt of niet op levensbedreigende gifgrond moet staan. Maar verhindert een lichte bodemvervuiling het normaal gebruik? Over dergelijke vragen wordt regelmatig geprocedeerd. Wij verwijzen u naar onze webpagina rechtspraak, waar een aantal voorbeelden zijn te vinden wanneer er wél of geen sprake is van hinder van ‘normaal gebruik’.
 
Onderzoeksplicht
 
Is er sprake van een eigenschap die afwijkt van een normaal gebruik, dan moet om de eventuele aansprakelijkheid van de verkoper na te gaan de vraag beantwoord worden of koper geen twijfels had moeten hebben over die eigenschap. In het geval er bijvoorbeeld sprake is van een lek dak en de koper constateerde bij de bezichtiging van het huis lekkagesporen, dan had de koper twijfels moeten hebben over deze eigenschap van het dak en het dak moeten laten onderzoeken of over het dak vragen moeten stellen aan verkoper.
 
Bij dit laatste gaat het om de zogenaamde ‘onderzoeksplicht’ van de koper. Van de koper mag verwacht worden dat hij de staat van de woning onderzoekt, zonodig met behulp van een bouwkundige. Indien koper zich aan zijn onderzoeksplicht heeft gehouden, of als verkoper hem mede heeft gedeeld dat de woning bepaalde eigenschappen heeft ( hij stelt bijvoorbeeld dat het dak niet lekt), blijft het voor de koper mogelijk juridische maatregelen tegen de verkoper te nemen. Verzuimt koper evenwel zijn onderzoeksplicht na te komen, dan loopt hij de kans dat hij zijn schade in verband met een verborgen gebrek niet bij de verkoper kan verhalen.
 
Mededelingsplicht
Bij het zojuist gezegde is het echter van belang dat de verkoper een zogenaamde ‘mededelingsplicht’ heeft. Indien hij van een gebrek op de hoogte is die het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit de koper mede te delen. Doet hij dat niet, dan is verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
 
Samengevat, kan de koper op grond van de wet juridische maatregelen nemen tegen de verkoper nemen indien de woning niet die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl koper geen verwijt kan worden gemaakt dat hij zich niet gehouden heeft aan zijn onderzoeksplicht.
 
Op een aantal andere webpagina’s van de site vindt u meer informatie over vragen als: wat wordt in de rechtspraak verstaan onder ‘normaal gebruik’ , en hoever gaat de ‘onderzoeksplicht’van koper. Op onze webpagina juridische acties valt te lezen wat een koper kan vorderen ten opzichte van de verkoper in het geval hij geconfronteerd wordt met verborgen gebreken.
 
Hier melden wij dat een verkoper op grond van een uitspraak van onze hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, ook aansprakelijk kan zijn voor een eigenschap (lees: verborgen gebrek) die een ‘normaal gebruik’ niet in de weg staat. In dit geval ging het over een uitbouw aan de woning waarvoor geen bouwvergunning was afgegeven. Ondanks het feit dat koper de aanbouw normaal kon gebruiken, vorderde hij met succes bij de rechter een financiële vergoeding om de aanbouw zodanig aan te kunnen passen dat een bouwvergunning kon worden afgegeven.
 
Tenslotte dient vermeld te worden dat ook sprake kan zijn van een tekortkoming (non-conformiteit) indien koper en verkoper een bijzonder gebruik van het verkochte hadden voorzien, maar na levering blijkt dat dit bijzondere gebruik niet mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan tuingrond die is verkocht voor de teelt van groente, maar daarvoor in verband met verontreinigde grond niet geschikt is.
 
Aansprakelijkheid op grond van het koopcontract.
Tegenwoordig dient een koopovereenkomst voor een huis schriftelijk te worden vastgelegd. In dit schriftelijke stuk, het koopcontract, zijn de afspraken die koper en verkoper hebben gemaakt opgenomen. Niet alleen de koopsom en de leveringsdatum worden genoemd, maar vaak ook eventuele garanties en regels over de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.
 
De afspraken in het koopcontract kunnen op belangrijke onderdelen de wettelijke regels over de (aansprakelijkheid voor) verborgen gebreken opzij zetten. Indien er sprake is van een verborgen gebrek moet daarom ook gekeken worden naar de afspraken die koper en verkoper hierover hebben gemaakt in het koopcontract.
 
NVM-koopakte
Veel kopers en verkopers gebruiken bij als koopcontract het standaard koopcontract de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). Vanwege dit veelvoorkomende gebruik van deze modelovereenkomst, zal hieronder kort worden ingegaan op de belangrijkste bepalingen in dit model ter zake van verborgen gebreken.
 
In het NVM-model is de bepaling opgenomen dat het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare en onzichtbare) voor de koper zijn. Met deze bepaling lijkt de koper een kansloze zaak te hebben als er zich een gebrek voordoet. Verderop in het model staat echter een belangrijke uitzondering vermeld, namelijk de garantie die verkoper geeft dat het geleverde de eigenschappen zal bezitten die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn. De garantie geldt dus niet voor gebreken die het normale gebruik niet verhinderen. Maar in het algemeen zullen de grotere gebreken die het woongenot aanmerkelijk verhinderen hieronder vallen. Op onze webpagina rechtspraak kunt u voorbeelden terugvinden van gebreken die wel en niet onder de garantie vallen.
 
Ouderdomsclausule
Een belangrijke bepaling in het koopcontract kan ook zijn de zogenaamde ‘ouderdomsclausule’. Dit is een clausule die een verkoper van een oudere woning in het koopcontract kan laten opnemen, om daarmee minder snel aansprakelijk te zijn voor gebreken die verband houden met de ‘leeftijd’van de woning.
In de ouderdomsclausule staat meestal dat koper er zich ermee bekend verklaart dat de woning circa x-jaar oud is en dat de koper ten aanzien van de kwaliteit van de woning derhalve minder hoge eisen kan stellen dan aan een nieuwe woning. Een dergelijke clausule leidt er in veel gevallen toe dat de gevolgen van verborgen gebreken voor rekening en risico van de koper komen.
Maar ook in het geval van het ontbreken van een ouderdomsclausule speelt de ouderdom van de woning een rol bij de vraag wat een koper van een woning mag verwachten. Aan een woning van bijvoorbeeld 40 jaar oud kan de koper minder hoge eisen stellen dan aan een woning van 5 jaar oud. Van een woning van 40 jaar met enige (ouderdoms)gebreken, kan niet gemakkelijk gesteld worden dat deze niet aan de overeenkomst beantwoordt. De verkoper schiet dan ook niet tekort en is niet aansprakelijk voor de gebreken. Dit kan evenwel anders zijn indien de koper de woning goed heeft onderzocht of verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
 
Speciale garanties
Een verkoper kan dus speciale clausules in het koopcontract laten opnemen die zijn aansprakelijkheid beperken. Daarentegen kan de koper met de verkoper proberen af te spreken dat in het koopcontract extra garanties ten behoeve van de koper worden opgenomen.
De koper kan bijvoorbeeld de volgende garantie laten opnemen:
 
“mochten er eventueel verborgen gebreken gevonden worden na het sluiten van deze koopovereenkomst, dan zal verkoper de gebreken herstellen of vervangen” 
 
Indien er bij de koper twijfel bestaat over een eigenschap van de woning, eventueel zelfs na een onderzoek, doet de koper er verstandig aan ter zake van die eigenschap een garantie in de koopovereenkomst te laten opnemen. Zo kan in het koopcontract worden opgenomen dat verkoper garandeert dat de bij het woonhuis behorende grond niet verontreinigd is.
 
Al met al is het van cruciaal belang wat in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Besteed daaraan daarom voldoende aandacht. Als er na levering sprake blijkt te zijn van verborgen gebreken, is het immers zaak dat uw juridische kansen zo groot mogelijk zijn. Dit geldt zowel voor de verkoper, als de koper.

Direct actie:

Indien u een huis heeft gekocht dat verborgen gebreken blijkt te hebben, dient u dit tijdig te melden aan de verkoper. U kunt daarvoor gebruik maken van onze voorbeeldbrief.

Wordt u als verkoper aangesproken voor verborgen gebreken, neem dan per direct contact op met onze specialisten om te beoordelen of u aansprakelijk bent.

www.verborgen-gebreken.net    info@verborgen-gebreken.net   Tel:020-6890863